Цени на жилищата в България през 2026 г. по градове
Цените на жилищата в България се повишават с 4,5% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо първото и с 15,5% спрямо същото тримесечие година по-рано. Това са последните публикувани стойности на индекса на цените на жилищата на НСИ към 17 октомври. Данните за периода са публикувани на 23 септември и са предварителни. Те заменят използваното в предишната версия на тази статия първо тримесечие.
Новият период променя и картината по градове. Пловдив има най-висок тримесечен ръст сред шестте наблюдавани града, докато в Бургас общият индекс спада. На годишна база най-високият ръст е в Стара Загора. Затова не е достатъчно само да се подмени едно национално число: трябва да се променят сравненията, примерите и изводите за отделните пазари.
Цени на жилищата през II тримесечие на 2026 г.: национални данни
| Показател | Спрямо I тримесечие 2026 | Спрямо същото тримесечие година по-рано |
|---|---|---|
| Общ ИЦЖ | 4,5% | 15,5% |
| Нови жилища | 4,6% | 12,3% |
| Съществуващи жилища | 4,3% | 17,6% |
Новите жилища поскъпват малко по-бързо за тримесечието — с 4,6% срещу 4,3% при съществуващите. Годишният хоризонт обаче показва друго подреждане: съществуващите жилища са с ръст 17,6%, а новите — с 12,3%. Няма противоречие, защото началните моменти са различни. По-високият ръст в един период не означава по-висока абсолютна цена или по-добро качество.
Пълно сравнение по градове: общ индекс и двата сегмента
| Град | Общо | Нови | Съществуващи |
|---|---|---|---|
| София | 2,4% | 4,1% | 1,0% |
| Пловдив | 5,8% | 8,2% | 3,6% |
| Варна | 2,8% | 3,7% | 2,3% |
| Бургас | -1,5% | -7,3% | 2,4% |
| Русе | 2,0% | непубликувано | 3,9% |
| Стара Загора | 2,9% | 1,1% | 3,7% |
| Град | Общо | Нови | Съществуващи |
|---|---|---|---|
| София | 13,2% | 12,6% | 13,7% |
| Пловдив | 11,3% | 2,7% | 19,0% |
| Варна | 14,3% | 9,1% | 16,3% |
| Бургас | 9,1% | 10,5% | 8,5% |
| Русе | -0,8% | непубликувано | -0,9% |
| Стара Загора | 15,7% | 22,3% | 12,8% |
Пловдив и Стара Загора водят различни класации
Пловдив има тримесечен общ ръст 5,8%. Новите жилища там са с изменение 8,2%, а съществуващите — с 3,6%. На годишна база общата промяна е 11,3%, но новите и съществуващите жилища се различават съществено: 2,7% срещу 19,0%. Не бива от общия градски резултат да се извежда едно универсално правило за всички предложения на местния пазар.
В Стара Загора годишният общ индекс е с най-висок ръст сред шестте града — 15,7%. За последното тримесечие промяната е 2,9%. Новите жилища са с годишен ръст 22,3%, но с тримесечен 1,1%. Това отново показва защо класация без посочен хоризонт е подвеждаща. Сравнявайте едновременно периода, сегмента и географския обхват.
Бургас и Русе: различни посоки според периода
Бургас е с тримесечна промяна −1,5%, но с годишен ръст 9,1%. При новите жилища тримесечното изменение е −7,3%, а при съществуващите — +2,4%. Следователно общият градски спад не означава, че всички типове жилища са поевтинели. От него не следва и прогноза, че следващото тримесечие непременно ще е отрицателно.
Русе показва обратната комбинация: тримесечен ръст 2,0% и годишна промяна −0,8%. За новите жилища НСИ не публикува стойност поради ниска точност. Не запълваме тази липса с нула, оценка или числото на друг град. За съществуващите жилища са публикувани +3,9% за тримесечието и −0,9% на годишна база.
София и Варна: положителен ръст, но не еднаква структура
В София общата тримесечна промяна е 2,4%, а годишната — 13,2%. За тримесечието новите жилища нарастват с 4,1%, а съществуващите — с 1,0%. Това не е равномерно поскъпване на всеки квартал или тип сграда: индексът обобщава сделки по методология, която не дава готова оценка на конкретен апартамент.
Във Варна общото изменение е 2,8% за тримесечието и 14,3% за годината. Новите жилища са с тримесечен ръст 3,7%, съществуващите — с 2,3%. И тук общият процент не е равнозначен на средна офертна цена. Бюджетът на купувача зависи от площ, състояние, разходи по придобиването и условия на финансиране, които не се измерват с това сравнение.
Оригинален анализ на Смятай: разпространение, диапазон и посока
| Наш показател | Сметка | Резултат |
|---|---|---|
| Градове с тримесечен ръст | 5 / 6 × 100 | 83,33% |
| Градове с годишен ръст | 5 / 6 × 100 | 83,33% |
| Тримесечен диапазон | 5.8 − (-1.5) | 7,30 пр. п. |
| Годишен диапазон | 15.7 − (-0.8) | 16,50 пр. п. |
| Противоположни посоки по двата хоризонта | 2 / 6 × 100 | 33,33% |
| Нови минус съществуващи, Бургас | -7.3 − (2.4) | -9,70 пр. п. |
Пет от шестте града имат положителна тримесечна промяна, а пет от шестте — положителна годишна. Получените 83,33% описват дела на градовете в конкретния набор, не дела на сделките, жилищата или населението. Не разширяваме този извод до всички български общини и не приписваме еднаква икономическа тежест на София и Русе.
Тримесечният диапазон между най-високото и най-ниското общо изменение е 7,3 процентни пункта. Годишният диапазон е 16,5 пункта. Това са разлики между темпове, не съотношения между цени. Не означават, че апартамент в единия град е с толкова процента по-скъп от апартамент в другия. За такъв извод са нужни съпоставими цени и характеристики.
В два от шестте града посоката се различава според хоризонта: Бургас и Русе. Делът 33,33% е полезен контрол срещу едностранен прочит на класациите. В Бургас разликата „нови минус съществуващи“ за тримесечието е −9,7 процентни пункта. Знакът показва кой сегмент има по-ниско изменение; абсолютният размер не измерва отстъпка при покупка.
Не изчисляваме аритметична средна от шестте градски процента като заместител на официалния национален показател. Не можем и да възстановим общия градски индекс само със средно от новите и съществуващите жилища, защото нямаме основание да приемем равни тегла. Липсващият сегмент в Русе е още една причина да не се конструират такива обобщения.
Какво точно измерва индексът на цените на жилищата?
ИЦЖ е тримесечен показател за изменението на пазарните цени на нови и съществуващи жилища, закупени от домакинствата. Включени са покупки в брой и с ипотека, както и жилища за собствено ползване, отдаване под наем или друга инвестиционна цел. От 2022 г. обхватът включва апартаменти и къщи, а луксозните имоти са извън него според методологията на НСИ.
Индексите се изчисляват върху крайните покупни цени по сделки, като цената включва стойността на земята. От 2022 г. НСИ използва административни данни от Имотния регистър, допълнени с кадастрална информация. Данните за нови и съществуващи жилища получават тегла според общата стойност на съответните сделки.
От началото на 2026 г. референтната база е променена на 2025=100. Например индекс 111,07 за общия пазар в Бургас през първото тримесечие означава равнище с 11,07% над средната индексна база за 2025 г. Той не означава 111,07 евро, 111 070 евро или конкретна цена на имот. НСИ предупреждава и че промяната на базата може да доведе до малки ревизии на темповете заради закръгляне.
Защо индексът не е средна цена в евро на квадратен метър?
- Мерната единица е промяна. ИЦЖ сравнява ценово равнище между периоди, а не публикува абсолютна цена за квадратен метър.
- Жилищата не са еднакви. Площ, район, етаж, строителство, състояние, общи части, изложение и право на собственост променят конкретната стойност.
- Офертата не е сделка. Цената в обява е искане на продавача; крайната договорена цена може да е различна.
- Квадратурата има различни определения. Обяви и договори могат да използват чиста, застроена или обща площ с общи части.
- Съставът на сделките се променя. В едно тримесечие може да има различен дял на нови, големи или по-скъпи жилища.
Абсолютните офертни цени от порталите са полезни за моментна картина на предлагането, но трябва да бъдат обозначени като такива. Брокерските данни могат да показват реални сделки на конкретна компания, но обхващат нейния собствен портфейл. Официалният индекс има друга цел: последователно измерване на промяната при обща статистическа методология.
Как купувач да използва данните правилно?
- Определете точния сегмент. Изберете град, квартал, тип строителство, година, площ, етаж, състояние и етап на завършеност.
- Използвайте индекса като пазарен фон. Той показва посоката и скоростта на общото движение, но не определя правилната цена за адреса.
- Съберете реални аналози. Търсете скорошни и максимално сходни имоти; отделяйте офертни от потвърдени сделочни стойности.
- Уеднаквете площта. Проверете дали сравнявате чиста площ, застроена площ или площ с общи части.
- Добавете разходите по придобиване. Местен данък, нотариални и вписвателни такси, комисиона, оценка, банкови разходи и ремонт влияят върху общия бюджет.
- Тествайте финансирането. Месечната вноска, самоучастието и резервът при по-висока лихва могат да са по-важни от краткосрочния индекс.
За първоначален ориентир по характеристики може да използвате калкулатора за пазарна оценка на имот. Резултатът му също е ориентировъчен и не заменя оценка от лицензиран оценител, правна проверка или преговори по конкретна сделка.
Как продавач да определи реалистична офертна цена?
Продавачът може да използва градския индекс, за да разбере дали общият пазар е ускорил, забавил или променил посоката си. Следващата стъпка е оценка на конкуренцията в същия микрорайон. Обяви от друг квартал или различен тип строителство могат да създадат нереалистично очакване дори когато са в същия град.
Добрата офертна цена отчита състоянието на имота, нужния ремонт, етажа, асансьора, паркирането, изложението, шума, енергийната ефективност, документите и срока за продажба. Тя трябва да се следи чрез реалния интерес: обаждания, огледи, повторни посещения и конкретни предложения. Висок градски ръст не гарантира, че надценен имот ще бъде продаден без корекция.
Какво означават данните за наем и инвестиция?
Ръстът на цената сам по себе си не прави покупката добра инвестиция. Доходността зависи от постигнатия наем, периодите без наемател, данъци, застраховки, поддръжка, ремонти, управление, финансиране и разходите при покупка и бъдеща продажба. При еднакъв наем по-високата покупна цена понижава брутната доходност.
За да сравните конкретна покупна цена с очакван наем и разходи, използвайте калкулатора за възвръщаемост от наем. Ако решението е между собствен дом и продължаване под наем, калкулаторът наем срещу покупка подрежда паричните потоци в един сценарий. И двата инструмента работят с въведени допускания, а не прогнозират бъдещата цена на имота.
Кои изводи не могат да се направят от тези числа?
- Не може да се определи средна или медианна цена в евро на квадратен метър.
- Не може да се оцени конкретен апартамент, къща, квартал или нов жилищен проект.
- Не може да се заключи колко ще струват жилищата през следващото тримесечие или година.
- Не може да се каже дали покупката е достъпна без доход, самоучастие, лихва и общи разходи.
- Не може да се сравни инвестиционна доходност без наем, периоди на незаетост и текущи разходи.
- Не може да се приеме, че всеки квартал следва общия градски индекс със същия процент.
Методология и ограничения
Използваме последните национални и градски таблици на НСИ за II тримесечие. Данните са предварителни и могат да бъдат ревизирани. Въпреки наследените заглавия на страниците с „= 100“, текущите клетки са обозначени като процентно изменение: публикуваното 4,5 не се преобразува в −95,5%. При всяка последваща редакция трябва да се провери единицата в самата таблица, не само адресът на източника.
В регистъра на НСИ са отбелязани промяната на базисната година и възможни разлики от закръгляне при различни версии на динамичния ред. Затова тук не верижим стари числа от първото тримесечие с новите, за да произвеждаме собствен полугодишен индекс. Оригиналните показатели са преброявания и разлики в рамките на един публикуван период. Не заявяваме причинно обяснение за движението, прогнозна доходност или момент за покупка.
Източници и проверка на данните
- НСИ: национално изменение за тримесечието
- НСИ: национално годишно изменение
- НСИ: градско изменение за тримесечието
- НСИ: градско годишно изменение
Автор: Иво Георгиев. Последна проверка: 17.10.2026 г. Следващата планирана публикация за III тримесечие е на 23.12.2026 г.; при ревизия на текущите данни анализът трябва да се провери по-рано.
