Цени на жилищата в България през 2026 г. по градове

Цените на жилищата в България се повишават с 6,2% през първото тримесечие на 2026 г. спрямо края на 2025 г. и с 14,8% спрямо същия период на миналата година. Това показва официалният индекс на цените на жилищата (ИЦЖ) на НСИ. Сред шестте наблюдавани големи града най-силен годишен ръст има Бургас с 17,7%, а в Русе е отчетено понижение от 5,8%.

Важно: индексът на НСИ не казва колко евро струва квадратният метър в даден град. Той измерва промяната на цените по реални сделки при обща методология. Офертна цена, крайна цена по конкретна сделка, оценка на имот и ИЦЖ са различни показатели.

Какво показват цените на жилищата в България през 2026 г.?

На национално ниво съществуващите жилища поскъпват по-бързо от новите. Спрямо предходното тримесечие индексът за съществуващи жилища се увеличава със 7,3%, а този за нови жилища – с 4,6%. На годишна база разликата се запазва: 16,3% при съществуващите срещу 12,5% при новите.

Разликата между годишните темпове на двата сегмента е 3,8 процентни пункта в полза на съществуващите жилища. Това е сравнение на скоростта на изменение, не доказателство, че старото строителство е по-скъпо като абсолютна сума. Нов апартамент в един квартал може да струва повече от съществуващ в друг, дори индексът на вторичния пазар да нараства по-бързо.

Националният ръст от 6,2% не е проста средна стойност на резултатите за шестте града. Индексът използва тегла според стойността на сделките и включва цялата страна. София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора са отделно публикуваното градско ниво, но не изчерпват всички покупки на жилища в България.

Пълно сравнение по градове: нови и съществуващи жилища

Тримесечното сравнение улавя най-новото движение между края на 2025 г. и първите три месеца на 2026 г. То е по-чувствително към краткосрочни промени в състава и стойността на сделките. В четири града общият индекс се повишава, а в два намалява.

Годишното сравнение изглажда част от краткосрочните колебания, защото съпоставя еднакви тримесечия. То показва положителна промяна в пет от шестте града. Разликата между най-високия общ резултат в Бургас и най-ниския в Русе е 23,5 процентни пункта, което подчертава колко различни могат да бъдат местните пазари.

Бургас: най-високият годишен ръст сред шестте града

В Бургас общият индекс се увеличава с 5,9% за тримесечие и със 17,7% за година. Новите жилища се открояват с ръст от 14,7% спрямо предходното тримесечие и 25,8% на годишна база. Съществуващите жилища се движат по-умерено: 0,7% за тримесечие и 13% за година.

Разликата от 14 процентни пункта между нови и съществуващи жилища в тримесечното сравнение е голяма, но не трябва автоматично да се превръща в прогноза. При по-малък или променен състав на сделките един период може да бъде силно повлиян от това какъв тип нови имоти са продадени. За конкретна покупка са нужни аналози от същия район, етап на строителство, площ, качество и момент на договаряне.

София: силен и по-балансиран ръст

София е непосредствено след Бургас по тримесечна динамика с общ ръст от 5,8%. На годишна база индексът е с 16% по-висок. Новите и съществуващите жилища се движат близо едно до друго: съответно 16,2% и 15,8% за година.

Това сходство не означава, че всички квартали, типове сгради и жилища в столицата са поскъпнали с около 16%. Градският индекс обобщава сделки в голям и разнороден пазар. Разликите между център и периферия, нов комплекс и панелна сграда, завършен и незавършен имот, малко и голямо жилище могат да останат значителни.

Варна и Пловдив: общ ръст, но различна структура

Варна отчита 4% тримесечен и 13,2% годишен ръст на общия индекс. За последните три месеца новите жилища нарастват по-бързо от съществуващите – 6,1% срещу 2,9%. При годишното сравнение посоката е обратна: съществуващите жилища са нагоре със 17%, а новите с 4,5%.

В Пловдив общият индекс се увеличава с 3,9% за тримесечие и 8,8% за година. Съществуващите жилища са водещият сегмент с 8% тримесечен и 15,2% годишен ръст. Новите са почти без промяна спрямо края на 2025 г. с -0,3%, а годишният им ръст е 1,9%. Разликата между двата сегмента е 8,3 процентни пункта за тримесечие и 13,3 пункта за година.

Двата града показват защо една обща стойност не е достатъчна. Пловдив и Варна имат близки тримесечни резултати за общия индекс, но движението на новите и съществуващите жилища е различно. Ако човек търси конкретно ново строителство, общата градска цифра може да скрие съществена разлика.

Русе и Стара Загора: спад за тримесечието не винаги означава годишен спад

Русе е единственият от шестте града с понижение и в двете сравнения: общият индекс намалява с 1,6% за тримесечие и с 5,8% за година. При съществуващите жилища спадът е съответно 3,7% и 6,6%. НСИ отбелязва стойността за нови жилища със знак „/“, което означава, че не я публикува поради ниска точност. Това не е нулева промяна и не трябва да бъде попълвано с приблизителна оценка.

Стара Загора дава различен пример. Общият индекс спада с 2,1% спрямо предходното тримесечие, но остава с 12,7% над нивото от първото тримесечие на 2025 г. Новите жилища се повишават с 12% за тримесечие, докато съществуващите намаляват със 7,4%. Разликата между сегментите е 19,4 процентни пункта – най-голямото краткосрочно разминаване в публикуваната градска таблица.

Един отрицателен тримесечен резултат може да съществува едновременно с положителен годишен ръст. Причината е различната база за сравнение: първият показател гледа само последните две последователни тримесечия, а вторият сравнява периоди с една година разлика. Затова заглавие от типа „цените падат“ без уточнение на периода е непълно.

Какво точно измерва индексът на цените на жилищата?

ИЦЖ е тримесечен показател за изменението на пазарните цени на нови и съществуващи жилища, закупени от домакинствата. Включени са покупки в брой и с ипотека, както и жилища за собствено ползване, отдаване под наем или друга инвестиционна цел. От 2022 г. обхватът включва апартаменти и къщи, а луксозните имоти са извън него според методологията на НСИ.

Индексите се изчисляват върху крайните покупни цени по сделки, като цената включва стойността на земята. От 2022 г. НСИ използва административни данни от Имотния регистър, допълнени с кадастрална информация. Данните за нови и съществуващи жилища получават тегла според общата стойност на съответните сделки.

От началото на 2026 г. референтната база е променена на 2025=100. Например индекс 111,07 за общия пазар в Бургас през първото тримесечие означава равнище с 11,07% над средната индексна база за 2025 г. Той не означава 111,07 евро, 111 070 евро или конкретна цена на имот. НСИ предупреждава и че промяната на базата може да доведе до малки ревизии на темповете заради закръгляне.

Защо индексът не е средна цена в евро на квадратен метър?

• Мерната единица е промяна. ИЦЖ сравнява ценово равнище между периоди, а не публикува абсолютна цена за квадратен метър.
• Жилищата не са еднакви. Площ, район, етаж, строителство, състояние, общи части, изложение и право на собственост променят конкретната стойност.
• Офертата не е сделка. Цената в обява е искане на продавача; крайната договорена цена може да е различна.
• Квадратурата има различни определения. Обяви и договори могат да използват чиста, застроена или обща площ с общи части.
• Съставът на сделките се променя. В едно тримесечие може да има различен дял на нови, големи или по-скъпи жилища.

Абсолютните офертни цени от порталите са полезни за моментна картина на предлагането, но трябва да бъдат обозначени като такива. Брокерските данни могат да показват реални сделки на конкретна компания, но обхващат нейния собствен портфейл. Официалният индекс има друга цел: последователно измерване на промяната при обща статистическа методология.

Как купувач да използва данните правилно?

1. Определете точния сегмент. Изберете град, квартал, тип строителство, година, площ, етаж, състояние и етап на завършеност.
2. Използвайте индекса като пазарен фон. Той показва посоката и скоростта на общото движение, но не определя правилната цена за адреса.
3. Съберете реални аналози. Търсете скорошни и максимално сходни имоти; отделяйте офертни от потвърдени сделочни стойности.
4. Уеднаквете площта. Проверете дали сравнявате чиста площ, застроена площ или площ с общи части.
5. Добавете разходите по придобиване. Местен данък, нотариални и вписвателни такси, комисиона, оценка, банкови разходи и ремонт влияят върху общия бюджет.
6. Тествайте финансирането. Месечната вноска, самоучастието и резервът при по-висока лихва могат да са по-важни от краткосрочния индекс.

За първоначален ориентир по характеристики може да използвате калкулатора за пазарна оценка на имот. Резултатът му също е ориентировъчен и не заменя оценка от лицензиран оценител, правна проверка или преговори по конкретна сделка.

Как продавач да определи реалистична офертна цена?

Продавачът може да използва градския индекс, за да разбере дали общият пазар е ускорил, забавил или променил посоката си. Следващата стъпка е оценка на конкуренцията в същия микрорайон. Обяви от друг квартал или различен тип строителство могат да създадат нереалистично очакване дори когато са в същия град.

Добрата офертна цена отчита състоянието на имота, нужния ремонт, етажа, асансьора, паркирането, изложението, шума, енергийната ефективност, документите и срока за продажба. Тя трябва да се следи чрез реалния интерес: обаждания, огледи, повторни посещения и конкретни предложения. Висок градски ръст не гарантира, че надценен имот ще бъде продаден без корекция.

Какво означават данните за наем и инвестиция?

Ръстът на цената сам по себе си не прави покупката добра инвестиция. Доходността зависи от постигнатия наем, периодите без наемател, данъци, застраховки, поддръжка, ремонти, управление, финансиране и разходите при покупка и бъдеща продажба. При еднакъв наем по-високата покупна цена понижава брутната доходност.

За да сравните конкретна покупна цена с очакван наем и разходи, използвайте калкулатора за възвръщаемост от наем. Ако решението е между собствен дом и продължаване под наем, калкулаторът наем срещу покупка подрежда паричните потоци в един сценарий. И двата инструмента работят с въведени допускания, а не прогнозират бъдещата цена на имота.

Кои изводи не могат да се направят от тези числа?

• Не може да се определи средна или медианна цена в евро на квадратен метър.
• Не може да се оцени конкретен апартамент, къща, квартал или нов жилищен проект.
• Не може да се заключи колко ще струват жилищата през следващото тримесечие или година.
• Не може да се каже дали покупката е достъпна без доход, самоучастие, лихва и общи разходи.
• Не може да се сравни инвестиционна доходност без наем, периоди на незаетост и текущи разходи.
• Не може да се приеме, че всеки квартал следва общия градски индекс със същия процент.

Оригинален анализ на Смятай

Една национална промяна не показва колко разнороден е пазарът. Преработихме градската матрица на НСИ, за да измерим широчината на поскъпването и разминаването между нови и съществуващи жилища. Това е анализ на индексите, а не сравнение на офертни цени в евро на квадратен метър.

Практическият извод е да не се пренася автоматично националният процент върху конкретен имот. Дори в един град новото и съществуващото строителство могат да се движат в различни посоки. За оценка на жилище трябват реални сделки или надеждни местни сравними обекти, а индексът служи за контекст на тенденцията.

Методология и ограничения

• Данните са за I тримесечие на 2026 г. и са публикувани от НСИ на 24 юни 2026 г.
• Стойностите са предварителни и могат да бъдат ревизирани при нова информация, корекция или методологично подобрение.
• ИЦЖ обхваща пазарни покупки на жилища от домакинства, включително в брой и с ипотека; луксозните имоти са извън обхвата.
• Цената на сделката включва стойността на земята, а теглата отразяват общата стойност на сделките за нови и съществуващи жилища.
• От 2026 г. референтната база е 2025=100. Възможни са малки разлики при преизчисление поради закръгляне.
• Градските таблици обхващат само шестте града с население над 120 000 жители според посочения от НСИ обхват.
• Липсващата стойност за нови жилища в Русе е непубликувана поради ниска точност, а не равна на нула.
• Разликите в процентни пунктове и практическите обяснения са наши изчисления и интерпретации върху официалните таблици.

Източници и проверка на данните

• НСИ: Статистика на цените на жилища – I тримесечие на 2026 г.
• НСИ: ИЦЖ на национално ниво спрямо предходното тримесечие
• НСИ: ИЦЖ на национално ниво спрямо същото тримесечие на предходната година
• НСИ: ИЦЖ за шестте големи града спрямо предходното тримесечие
• НСИ: ИЦЖ за шестте големи града на годишна база

Автор: Иво Георгиев
Разработчик на сайта: Деян Георгиев
Последна проверка: 24 август 2026 г.

Следващата официална статистика на НСИ е за II тримесечие на 2026 г. и е насрочена за 23 септември 2026 г. Тогава таблиците и анализът ще бъдат проверени за актуализация, или по-рано при официална ревизия.