Къде се строят най-много нови жилища през 2026 г.?

Кратък отговор: през първото полугодие на 2026 г. най-много жилища са започнати в София (столица) – 4 871. Следват Пловдив с 3 580, Бургас с 3 480 и Варна с 1 616. Четирите области събират 70,9% от всички започнати жилища в страната.

Това е анализ на най-новите налични данни на НСИ – за първото и второто тримесечие на 2026 г. Събираме двете тримесечия, за да получим картина за полугодието, и сравняваме разрешените със започнатите жилищни проекти. Данните не са прогноза за цялата 2026 г. и не показват колко жилища са завършени или продадени.

Най-важното от строителните данни за 2026 г.

• За януари–юни са разрешени 25 066 жилища в 4 518 жилищни сгради.
• През същото полугодие е започнал строежът на 19 106 жилища в 3 423 сгради.
• Започнатата жилищна РЗП е 2 215 182 кв. м, а разрешената – 3 086 941 кв. м.
• София (столица), Пловдив, Бургас, Варна и Благоевград формират 75,5% от започнатите жилища.
• През Q2 броят на започнатите сгради расте със 7,6% спрямо Q1, но жилищата в тях намаляват с 12,6%.
• Следващата официална актуализация за Q3 2026 е планирана от НСИ за 3 ноември 2026 г.

Разрешено, започнато и завършено не са едно и също

Разрешението за строеж е ранен индикатор за планирана активност. Започнатото строителство показва, че по даден проект е отчетено фактическо начало, но не означава, че сградата ще бъде завършена в същото тримесечие. Завършените нови жилища са отделна статистика. Затова в таблиците използваме точните формулировки „жилища в разрешените сгради“ и „жилища в започнатите сгради“.

Тази граница е важна и при сравняване на двата показателя. Започнат през Q2 проект може да е получил разрешение месеци или години по-рано. Поради това съотношението започнати към разрешени жилища за периода е индикатор за едновременното ниво на активност, а не проследяване на една и съща група проекти и не „процент реализирани разрешителни“.

Пълна класация по области за първото полугодие

Класирането е по броя на започнатите жилища, а не по броя на сградите. Това променя картината. Една сграда може да е еднофамилна къща, а друга – блок със стотици апартаменти. Например област София има 396 започнати жилищни сгради, но само 665 жилища в тях. В столицата започнатите сгради са 514, но жилищата са 4 871. Близките имена не означават еднаква структура на строителството.

Как се променя активността между Q1 и Q2

Най-интересното разминаване е между броя сгради и броя жилища. През Q2 започват повече жилищни сгради, но в тях има по-малко жилища и по-малка обща РЗП спрямо Q1. Това подсказва промяна в средния мащаб на започнатите обекти през тримесечието. Не доказва траен завой към къщи или малки кооперации, защото един голям проект може видимо да размести тримесечната стойност.

При разрешените обекти и трите жилищни показателя намаляват през Q2: сгради, жилища и РЗП. Спадът при броя жилища е по-голям от спада при сградите, а спадът при площта е още по-голям. И тук едно тримесечие не е достатъчно за дългосрочен извод. Данните за Q3 ще покажат дали това е сезонно или проектно колебание, или по-устойчива промяна.

София, Пловдив, Бургас и Варна събират 70,9% от започнатите жилища

Четирите водещи области събират 13 547 от общо 19 106 започнати жилища, или 70,9%. Ако добавим Благоевград, делът достига 75,5%. Така три четвърти от започнатите жилища са концентрирани в пет от 28 области. Това е по-силен резултат от простото изброяване на лидерите, защото показва мащаба на регионалната концентрация.

София (столица) сама формира 25,5% от започнатите жилища през полугодието. Пловдив е с 18,7%, а Бургас – с 18,2%. Тези дялове не са пазарен дял на продажбите и не измерват търсенето. Те показват къде в отчетния период е концентриран броят жилища в новозапочнатите сгради.

Регионалната концентрация има практическо значение за читателя, но не дава автоматичен отговор дали да купи имот. По-голям строителен поток може да означава по-широк бъдещ избор, но конкретният квартал, срокът за завършване, качеството, инфраструктурата, финансирането и цената остават отделни въпроси. Данните са полезна първа карта, а не оценка на конкретен проект.

Жилища на сграда: защо броят сгради подвежда

За страната през първото полугодие се падат средно 5,6 жилища на започната жилищна сграда. При разрешените съотношението е 5,5. Това са средни стойности, които смесват еднофамилни къщи и многофамилни сгради. Те служат за сравнение на структурата, а не за описание на „типичната“ сграда.

В София (столица) започнатите жилища са средно 9,5 на сграда. В област София стойността е само 1,7. При Бургас показателят е 14,2, а при Пловдив – 5,8. Затова класация по сгради и класация по жилища отговарят на различни въпроси.

Какво ни казва РЗП на едно жилище

Като разделим жилищната РЗП на броя жилища, получаваме средно 115,9 кв. м РЗП на започнато жилище за страната. При разрешените стойността е 123,2 кв. м. Разликата не означава непременно, че реално започнатите апартаменти са по-малки. Двете групи не съдържат едни и същи проекти, а РЗП включва площи извън чистата площ на жилището.

РЗП е сумата от застроените площи на всички етажи по външни измерения. В нея могат да попадат общи части и други площи на сградата. Поради това показателят не трябва да се сравнява директно с „чиста площ“, „застроена площ на апартамент“ или площта в конкретна обява. Използваме го само като еднообразно изчислен ориентир между областите.

Индикаторът започнати към разрешени жилища

За страната започнатите жилища са 76,2% от разрешените през същото полугодие. В някои области стойността е над 100%. Това не е грешка: началата може да се отнасят до разрешения, издадени преди януари 2026 г. Именно затова не наричаме показателя „реализация“ или „успеваемост“.

Индикаторът е най-полезен като сигнал за разминаване между текущия поток на разрешения и текущия поток на започнати жилища. Много ниска стойност може да се появи при голям разрешен проект, който още не е започнал. Много висока стойност може да се появи, когато се активират по-стари разрешения. За оценка на конкретен инвеститор или проект са нужни строителните книжа и фактическото състояние на място.

Оригинален анализ на Смятай

Официалните съобщения представят всяко тримесечие отделно. Ние събрахме Q1 и Q2 по всички 28 области и изчислихме пет допълнителни слоя: полугодишни суми, дял на всяка област, концентрация на водещите области, жилища на сграда и РЗП на жилище. Публикуваме обработената таблица в CSV, така че резултатите да могат да бъдат проверени и използвани повторно.

• Концентрация: водещите четири области формират 70,9% от започнатите жилища, а водещите пет – 75,5%.
• Структура: средно за страната има 5,6 жилища на започната сграда, но регионалните разлики са големи.
• Мащаб: средната започната жилищна РЗП на жилище е 115,9 кв. м, без това да се тълкува като чиста площ.
• Динамика: Q2 носи повече започнати сгради, но по-малко жилища и РЗП от Q1.
• Граница: националното съотношение започнати/разрешени е 76,2%, но не е кохортна конверсия.

Това е добавената стойност на анализа: вместо да повтаряме едно прессъобщение, свързваме двете налични тримесечия от 2026 г. и показваме как различният знаменател променя изводите. Област с много сгради не е задължително област с много жилища. Област с много разрешени жилища не е задължително област с много започнати жилища през същите шест месеца.

Как да използваме данните при решение за имот

За купувач данните могат да покажат къде предстои по-голям поток от ново предлагане, но не заменят проверката на конкретната сграда. Разрешение за строеж не гарантира срок, качество или окончателна цена. Започнат строеж не гарантира завършване без забавяне. Проверявайте собствеността върху терена, разрешението, степента на завършеност, договора, тежестите и начина на плащане с подходящи специалисти.

За сравнение на конкретна оферта може да използвате калкулатора за пазарна оценка на имот. Той работи с характеристики и сравними оферти, докато настоящият анализ е регионална статистика. Ако решението е между собствено жилище и наем, калкулаторът наем срещу покупка разглежда личните парични потоци. Нито един от двата инструмента не трябва да използва броя разрешения като самостоятелна прогноза за цена.

Защо повече строителство не означава автоматично по-ниски цени

Предлагането е само една част от пазара. Цените зависят още от доходи, кредитни условия, лихви, миграция, разходи за земя и строителство, очаквания, наличен жилищен фонд и локално търсене. Освен това между разрешението, началото, завършването и реалното предлагане за продажба има времеви разрив. Следователно не е коректно от водеща позиция по разрешени жилища да се заключи, че цените скоро ще паднат.

Не е коректно и обратното: малък брой нови жилища не доказва недостиг във всяка община на областта. Областните данни събират различни населени места. В Пловдивска област например строителството в града и в съседните общини може да има различен профил. За квартално решение са необходими по-фини местни данни.

Методология и ограничения

• Източникът е изчерпателното тримесечно наблюдение на НСИ, основано на строителните книжа в техническите служби на общините.
• Сумираме публикуваните областни стойности за Q1 и Q2 2026. Не сезонно изглаждаме данните и не правим прогноза за Q3, Q4 или цялата година.
• Броят жилища е броят в жилищните сгради, не броят на всички видове сгради и не броят на сделки или обяви.
• София (столица) и област София са отделни административни единици.
• Съотношението започнати/разрешени за периода не проследява едни и същи проекти и може да надхвърли 100%.
• РЗП на жилище е изчислена от общата жилищна РЗП и включва повече от чистата площ на самостоятелен апартамент.
• Малките области и единичните големи проекти могат да създадат силни тримесечни колебания.
• Данните не измерват качество, продажна цена, завършване, свободни жилища или реално търсене.

Кога ще обновим анализа

НСИ е планирал данните за третото тримесечие на 2026 г. за 3 ноември 2026 г. Тогава полугодишната таблица може да бъде разширена до деветмесечна, без да се смесват непълни данни с годишен резултат. Данните за Q4 2026 са насрочени за 3 февруари 2027 г.; едва след тях ще бъде възможен пълен сбор за 2026 г.

Източници и проверка на данните

• НСИ: разрешителни за строеж и започнато строителство, Q1 2026.
• НСИ: разрешителни за строеж и започнато строителство, Q2 2026.
• НСИ: таблица за издадени разрешителни по области.
• НСИ: таблица за започнато строителство по области.

Автор: Иво Георгиев. Анализ и обработка на данните: Деян Георгиев. Последна проверка: 21 октомври 2026 г. Материалът е информационен и не представлява оценка на имот, инвестиционен съвет или гаранция за развитието на конкретен строителен проект.