Калкулатор възвръщаемост от наем

Калкулатор възвръщаемост от наем помага да проверите дали даден имот изглежда разумен като инвестиция: колко е брутната доходност, какво остава след незаетост и оперативни разходи, какъв е месечният паричен поток и за колко години наемът би покрил вложените пари. Въведете цена на имота, очакван наем, разходи и кредит, ако има такъв.

За свързани сметки вижте всички онлайн калкулатори, калкулатор за пазарна оценка на имот, калкулатор данък имот и инвестиционен калкулатор.

Разбивка и чувствителност

Таблицата под резултата сравнява базовите допускания с по-нисък наем, по-висока незаетост и комбиниран стрес сценарий. Използвайте я, за да видите дали доходността и месечният поток остават приемливи, когато условията са по-неблагоприятни от очакваното.

Как да разчетете резултата

Основният резултат е нетната доходност на имота преди финансиране. Тя сравнява нетния оперативен доход (NOI) със стойността на имота. До нея калкулаторът показва брутна доходност, ефективен наем след незаетост, годишни разходи, паричен поток след кредит, cash-on-cash return и ориентировъчен срок на изплащане.

Един процент не е достатъчен за инвестиционно решение. Брутната доходност е удобна за бърз първи филтър, нетната доходност позволява по-реалистично сравнение между имоти, а cash-on-cash показва как работят вложените собствени средства при финансиране. Разглеждайте ги заедно със сценарийната таблица.

Брутна и нетна доходност

Брутна доходност = годишен договорен наем / стойност на имота × 100. Тя не отчита празни периоди и текущи разходи. Подходяща е за първоначално сравнение на сходни обяви, но обикновено надценява реалния оперативен резултат.

Нетна доходност = NOI / стойност на имота × 100. Калкулаторът намира NOI, като намалява годишния наем с въведената незаетост и изважда данък имот, поддръжка, управление, застраховка, такси към етажна собственост и други оперативни разходи. Кредитната вноска не се изважда от NOI, защото финансирането е решение на инвеститора, а не характеристика на самия имот.

NOI, паричен поток и cash-on-cash

Главницата в кредитната вноска увеличава собствения капитал, но калкулаторът третира цялата вноска като изходящ паричен поток. Затова cash-on-cash е показател за ликвидния резултат, а не за пълната икономическа възвръщаемост. Поскъпване на имота и натрупана главница не се добавят.

Проверен пример

При стойност на имота 180 000 EUR, месечен наем 850 EUR и незаетост 6% договорният годишен наем е 10 200 EUR, а ефективният е 9 588 EUR. При 8% управление разходът за управление е 767,04 EUR. Към него се добавят 250 EUR данък имот, 900 EUR поддръжка, 180 EUR застраховка, 360 EUR такси и 300 EUR други разходи.

Общите оперативни разходи са 2 757,04 EUR, NOI е 6 830,96 EUR, а нетната доходност е 3,79%. Ако променим само месечния наем на 1000 EUR, нетната доходност става 4,66%. Това показва чувствителността към наема, но не означава, че по-високата цена може да бъде постигната без допълнителна незаетост.

При начална кредитна вноска 760 EUR месечно годишното обслужване на дълга е 9 120 EUR. В базовия пример то е по-високо от NOI и паричният поток е отрицателен. Тази разлика е важна: имотът може да има положителна нетна доходност преди финансиране и едновременно отрицателен месечен поток след кредита.

Какво да включите в разходите

Използвайте годишни стойности за всички полета с изключение на месечния наем и месечната кредитна вноска. Ако разходът се появява през няколко години, преобразувайте го в средногодишна стойност. Например очакван ремонт за 6000 EUR веднъж на шест години може да се моделира като 1000 EUR годишен резерв.

Незаетост и сценарии

Незаетостта включва не само месеци без наемател, а и периоди за ремонт, огледи, просрочени плащания или смяна на договор. Калкулаторът показва базов сценарий, наем с 10% по-нисък, незаетост с 6 процентни пункта по-висока и комбиниран стрес сценарий. Те не са прогноза, а тест за устойчивост.

При сравнение използвайте еднакви правила за всички имоти. Ако за единия заложите реалистична поддръжка, а за другия нула, процентите няма да са съпоставими. Добра практика е да пазите базов, консервативен и оптимистичен сценарий и да записвате защо сте избрали всяко допускане.

Цена на покупката и финансиране

За нетната доходност полето „стойност на имота“ трябва да следва една последователна база. Може да използвате покупната цена или общата инвестиционна стойност, но когато сравнявате варианти, прилагайте същото правило. Разходите по придобиването са включени отделно във вложените собствени пари и влияят на cash-on-cash.

Месечната вноска трябва да е реалната обща вноска по разглеждания кредитен сценарий. Полето за размер на кредита е информационно в текущия модел; самият паричен поток се намалява с въведената вноска. За промяна на лихва, срок и кредитни такси първо направете отделен кредитен разчет.

Данъци и правен контекст

Полето „данък имот“ е за годишния местен данък върху недвижимия имот, а не за данък върху дохода от наем. Последният не се изчислява автоматично, защото зависи от собственик, режим, платец, период и актуални правила. НАП публикува отделна информация за доходите от наем и авансовия данък; сверете своя случай или се консултирайте със счетоводител.

Не приемайте NOI за сумата, която остава след всички лични данъци. Калкулаторът е инструмент за сценарийно сравнение, не данъчна декларация, оценителски доклад или инвестиционна препоръка.

Как да вземете по-добро решение

1. Сверете очаквания наем с реални сравними имоти, не само с най-високите обяви.
2. Изчислете незаетост и ремонти по консервативен сценарий.
3. Проверете документите, състоянието и бъдещите разходи на сградата.
4. Сравнете нетната доходност преди кредит, след това отделно паричния поток.
5. Проверете дали имате резерв при няколко празни месеца или голям ремонт.
6. Сравнете резултата с алтернативната цена на капитала и личния риск.

Ограничения

• Не се включват поскъпване или обезценка на имота, инфлация и бъдещо увеличение на наема.
• Не се изчисляват данък върху дохода, счетоводен режим, амортизации или ДДС.
• Не се моделират продажна цена, брокерска комисионна при изход и данъци при продажба.
• Не се разделят лихва и главница в кредитната вноска.
• Резултатите зависят изцяло от въведените допускания и не гарантират доход.

Редакционно проверено. Проверено на 10 август 2026 г. Формулите за брутна и нетна доходност, NOI, cash-on-cash, контролният пример, данъчната граница и ограниченията са прегледани. При промяна на калкулаторната логика или официалните данъчни правила е необходима нова проверка.

Често задавани въпроси

Свързани калкулатори