Калкулатор доходност от краткосрочен наем

Калкулатор доходност от краткосрочен наем смята ориентировъчна печалба от имот, отдаван през Airbnb, Booking или директни резервации. Въведете средна цена на нощувка, заетост, среден престой, комисиони, почистване, управление, консумативи, данъчни допускания и вложен капитал, за да видите годишна печалба, нетна доходност, cash-on-cash ROI и заетост за break-even.

За свързани сметки вижте всички онлайн калкулатори, калкулатор възвръщаемост от наем, калкулатор пазарна оценка на имот, калкулатор ипотечни разходи и инвестиционен калкулатор.

Разбивка и sensitivity table

Краткосрочният наем е чувствителен към две числа: средна цена на нощувка и заетост. Ако цената падне с 10% или ако имотът има повече празни дни, печалбата може да се промени много по-силно от очакваното, защото част от разходите остават постоянни. Таблицата показва базов сценарий, по-ниска цена, по-ниска заетост и комбиниран стрес сценарий.

Какво означават резултатите

Резервирани нощувки са очакваните платени нощувки за година. При 55% заетост това са около 201 нощувки. Брой престои показва приблизително колко пъти ще трябва да се прави почистване, check-in координация, пране и подготовка. Ако средният престой е 2 нощувки, оборотите са много повече, отколкото при среден престой 5 нощувки.

Брутен приход е сумата от нощувките и таксите за почистване, които гостът плаща. Това не е печалба. От него се приспадат комисиони към платформи, реалният разход за почистване, консумативи, режийни, управление, поддръжка, туристически данък и данък върху дохода според избраното допускане. Нетна доходност гледа печалбата преди кредит спрямо стойността на имота. Cash-on-cash ROI гледа печалбата след кредит спрямо вложените собствени пари.

Break-even occupancy е приблизителната заетост, при която годишната печалба преди кредит става нула. Ако резултатът показва, че са нужни 70% заетост само за да не сте на загуба, сценарият е чувствителен и трябва да проверите внимателно реалния пазар. Ако са нужни 25-35%, имате повече буфер, но пак трябва да отчетете сезонност, ремонти, забрани, конкуренция и промяна на платформени такси.

Как се различава от дългосрочен наем

Дългосрочният наем обикновено се смята с месечен приход, по-ниска смяна на наематели и по-предвидима заетост. Краткосрочният наем може да даде по-висок приход в силни сезони, но носи повече работа и по-различни разходи: почистване след всеки престой, консумативи, пране, комуникация с гости, динамични цени, отзиви, комисиони и риск от празни периоди. Затова не е достатъчно да сравните “75 EUR на нощ” с “800 EUR на месец”. Трябва да превърнете нощувките в реална годишна печалба.

Когато сравнявате двата модела, използвайте краткосрочния калкулатор за Airbnb/Booking сценарий и калкулатора за възвръщаемост от наем за стандартен месечен наем. Така няма да смесите различни логики. Ако купувате имота с кредит, добавете и ипотечните разходи, защото нотариални такси, банкови такси, оценка, застраховки и самоучастие влияят на реалната доходност върху вложения капитал.

Данъци, туристически данък и ограничения

Данъчната част в този калкулатор е умишлено направена като editable допускане. НАП има отделна информация за краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи, а Airbnb tax guide за България описва, че доходите могат да се третират различно според конкретния случай. Доход от наем при физически лица често се мисли с 10% нормативно признати разходи и 10% данък върху облагаемата основа, но краткосрочното отдаване може да се разглежда и като стопанска дейност при определени условия. Затова не заключвайте сценария само с един процент.

Туристическият данък също не е универсална стойност. Министерството на финансите посочва рамка, а конкретният размер се определя с наредба на общинския съвет според населеното място и категорията/регистрацията на обекта. Въведете реалната ставка за вашата община, ако я знаете. Ако не я знаете, оставете полето като ориентир и проверете официалния източник преди да разчитате на резултата.

Практичен начин за проверка

Добрата сметка не започва от “колко може да се печели”, а от “колко трябва да се печели, за да има смисъл”. Ако break-even occupancy е твърде близо до оптимистичната заетост, имате малък буфер. Ако cash-on-cash ROI изглежда висок само защото собственото участие е ниско, проверете риска от кредитната вноска при празни месеци.

Източници за проверка

За официална данъчна информация проверявайте страницата на НАП за краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи. За туристическия данък вижте информацията на Министерството на финансите и наредбата на конкретната община. За пазарни допускания използвайте реални обяви, собствени резервации, професионален property manager или специализирани STR data инструменти, като не забравяте, че нито един калкулатор не замества локално пазарно проучване.

Проверен сценарий за заетост и нетен приход

При средна цена 90 EUR на нощ, 20 заети нощувки месечно и 12% платформа брутният приход е 1800 EUR, а таксата е 216 EUR. Ако почистването, консумативите, управлението, комуналните разходи и резервът за ремонти са общо 620 EUR, оперативният резултат преди данъци и финансиране е 964 EUR. Важно е такса за почистване, платена от госта, да не се брои едновременно като допълнителен приход и като компенсация на същия разход.

Метод на изчисление: нетен оперативен доход = приход от нощувки + други приходи – платформа – променливи разходи – фиксирани разходи. Доходността е годишният нетен оперативен доход, разделен на инвестираната стойност и умножен по 100. Финансирането се анализира отделно, за да не се смесва доходността на имота с ефекта на кредита.

Пуснете отделни сценарии за слаб, нормален и силен сезон. Средногодишната заетост не трябва да се извежда само от най-добрия месец. Включете дни за ремонт, блокирани дати и анулирания. Калкулаторът не проверява местна регистрация, туристически данък, ДДС или данъчно облагане; потвърдете ги за конкретния имот и начин на управление.

Редакционно проверено. Проверено на 9 август 2026 г. по модела за приход, заетост и оперативни разходи и по показания сценарий.

Свързани калкулатори

Често задавани въпроси