Калкулатор доходност от краткосрочен наем

Калкулатор доходност от краткосрочен наем смята ориентировъчна печалба от имот, отдаван през Airbnb, Booking или директни резервации. Въведете средна цена на нощувка, заетост, среден престой, комисиони, почистване, управление, консумативи, данъчни допускания и вложен капитал, за да видите годишна печалба, нетна доходност, cash-on-cash ROI и заетост за break-even.

За свързани сметки вижте всички онлайн калкулатори, калкулатор възвръщаемост от наем, калкулатор пазарна оценка на имот, калкулатор ипотечни разходи и инвестиционен калкулатор.

Разбивка и таблица на чувствителността

Краткосрочният наем е чувствителен към две числа: средна цена на нощувка и заетост. Ако цената падне с 10% или ако имотът има повече празни дни, печалбата може да се промени много по-силно от очакваното, защото част от разходите остават постоянни. Таблицата показва базов сценарий, по-ниска цена, по-ниска заетост и комбиниран стрес сценарий.

Какво означават резултатите

Резервирани нощувки са очакваните платени нощувки за година. При 55% заетост това са около 201 нощувки. Брой престои показва приблизително колко пъти ще трябва да се прави почистване, check-in координация, пране и подготовка. Ако средният престой е 2 нощувки, оборотите са много повече, отколкото при среден престой 5 нощувки.

Брутен приход е сумата от нощувките и таксите за почистване, които гостът плаща. Това не е печалба. От него се приспадат комисиони към платформи, реалният разход за почистване, консумативи, режийни, управление, поддръжка, туристически данък и данък върху дохода според избраното допускане. Нетна доходност гледа печалбата преди кредит спрямо стойността на имота. Cash-on-cash ROI гледа печалбата след кредит спрямо вложените собствени пари.

Break-even occupancy е приблизителната заетост, при която годишната печалба преди кредит става нула. Ако резултатът показва, че са нужни 70% заетост само за да не сте на загуба, сценарият е чувствителен и трябва да проверите внимателно реалния пазар. Ако са нужни 25-35%, имате повече буфер, но пак трябва да отчетете сезонност, ремонти, забрани, конкуренция и промяна на платформени такси.

Как се различава от дългосрочен наем

Дългосрочният наем обикновено се смята с месечен приход, по-ниска смяна на наематели и по-предвидима заетост. Краткосрочният наем може да даде по-висок приход в силни сезони, но носи повече работа и по-различни разходи: почистване след всеки престой, консумативи, пране, комуникация с гости, динамични цени, отзиви, комисиони и риск от празни периоди. Затова не е достатъчно да сравните “75 EUR на нощ” с “800 EUR на месец”. Трябва да превърнете нощувките в реална годишна печалба.

Когато сравнявате двата модела, използвайте краткосрочния калкулатор за Airbnb/Booking сценарий и калкулатора за възвръщаемост от наем за стандартен месечен наем. Така няма да смесите различни логики. Ако купувате имота с кредит, добавете и ипотечните разходи, защото нотариални такси, банкови такси, оценка, застраховки и самоучастие влияят на реалната доходност върху вложения капитал.

Данъци, туристически данък и ограничения

Процентът за данъчен резерв е редактируемо бюджетно допускане върху положителния резултат, не приложима законова ставка. Краткосрочното настаняване може да има различно третиране според дейността, регистрацията и режима. Не пренасяйте автоматично данъчни правила за дългосрочен наем към този модел; проверете случая с НАП, общината и счетоводител.

Туристическият данък също не е универсална стойност. Министерството на финансите посочва рамка, а конкретният размер се определя с наредба на общинския съвет според населеното място и категорията/регистрацията на обекта. Въведете реалната ставка за вашата община, ако я знаете. Ако не я знаете, оставете полето като ориентир и проверете официалния източник преди да разчитате на резултата.

Практичен начин за проверка

Добрата сметка не започва от “колко може да се печели”, а от “колко трябва да се печели, за да има смисъл”. Ако break-even occupancy е твърде близо до оптимистичната заетост, имате малък буфер. Ако cash-on-cash ROI изглежда висок само защото собственото участие е ниско, проверете риска от кредитната вноска при празни месеци.

Източници за проверка

За официална данъчна информация проверявайте страницата на НАП за краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи. За туристическия данък вижте информацията на Министерството на финансите и наредбата на конкретната община. За пазарни допускания използвайте реални обяви, собствени резервации, професионален property manager или специализирани STR data инструменти, като не забравяте, че нито един калкулатор не замества локално пазарно проучване.

Проверен сценарий за заетост и нетен приход

При средна цена 90 EUR на нощ, 20 заети нощувки месечно и 12% платформа брутният приход е 1800 EUR, а таксата е 216 EUR. Ако почистването, консумативите, управлението, комуналните разходи и резервът за ремонти са общо 620 EUR, оперативният резултат преди данъци и финансиране е 964 EUR. Важно е такса за почистване, платена от госта, да не се брои едновременно като допълнителен приход и като компенсация на същия разход.

Метод на изчисление: нетен оперативен доход = приход от нощувки + други приходи – платформа – променливи разходи – фиксирани разходи. Доходността е годишният нетен оперативен доход, разделен на инвестираната стойност и умножен по 100. Финансирането се анализира отделно, за да не се смесва доходността на имота с ефекта на кредита.

Пуснете отделни сценарии за слаб, нормален и силен сезон. Средногодишната заетост не трябва да се извежда само от най-добрия месец. Включете дни за ремонт, блокирани дати и анулирания. Калкулаторът не проверява местна регистрация, туристически данък, ДДС или данъчно облагане; потвърдете ги за конкретния имот и начин на управление.

Редакционно проверено. Проверено на 9 август 2026 г. по модела за приход, заетост и оперативни разходи и по показания сценарий.

Защо прагът е преди кредит

Показаният праг е теоретичната заетост, при която приходът покрива оперативните разходи и ремонтния резерв, преди кредитни вноски. Не се изчислява чрез изваждане на произволен „данък на нощ“: резервът като процент от положителния резултат е нула точно при равновесие. При промяна само на този процент оперативният праг остава същият. Вноската влияе на паричния поток, но не е включена в този праг.

Приносът от една нощ включва и разпределената такса за почистване: цена на нощ плюс такса почистване, разделена на средния престой. Върху тази сума последователно се прилагат комисионата на платформата и управлението. После се изваждат почистването и консумативите на престой, резервът върху нощувната цена и туристическото допускане на гост/нощ. Така управлението не изчезва от формулата, а приходът за почистване не се третира като чиста печалба.

При положителен принос фиксираните годишни разходи се делят на него, а необходимите нощувки — на 365. Показването на процента се закръгля нагоре до стотна. Това е линеен ориентир преди закръглянето на отделните пера до цент, не минимален брой реални резервации. Над 100% прагът е непостижим при наличните 365 дни и не се скрива зад условна стойност 999%.

При неположителен принос и положителни фиксирани разходи няма достижим праг. Ако всички фиксирани разходи са нула, разграничаваме равновесие при всяка заетост и случай, в който само нулева дейност е без загуба. Не се показва зелен знак за безопасност или инвестиционна препоръка. Положителният оперативен резултат също не гарантира положителен поток след кредита.

Бюджет, не счетоводна печалба или данъчна декларация

Цялата месечна кредитна вноска се изважда от паричния поток. Погасената главница не е автоматично счетоводен разход; затова резултатът след кредит е наречен поток. Не се добавят поскъпване на имота, бъдеща продажба, натрупан собствен капитал или възстановяване на данък. При нулев вложен собствен капитал cash-on-cash е неопределен, а не 0%.

Данъчният резерв е само избран процент от положителния бюджетен остатък. Той не възпроизвежда облагане на брутен доход, нормативно признати разходи, патентен режим, ДДС, осигуровки или данъчната основа на конкретна дейност. Началните 9% са примерен параметър, не установена приложима ставка. Не пренасяйте автоматично режим за дългосрочен наем към туристическо настаняване. Потвърдете случая със счетоводител и компетентните органи.

Основа за платформата, управлението и туристическия данък

В тази версия комисионата на платформата е върху нощувките плюс събраните такси за почистване, а управлението е върху остатъка след платформата. Ако договорът на управителя използва друга основа или има минимална такса, резултатът няма да възпроизведе този договор. Приходът за почистване и разходът за почистване са отделни пера: еднакви номинални суми могат да оставят загуба след комисионите.

Airbnb описва различни структури на таксите. Използвайте действителната такса за домакина, не допълнителната такса на госта. Началните 15% не са универсална актуална ставка за Airbnb, Booking или директна резервация. Не се изтеглят пазарни цени или лични условия от платформа. ДДС върху услуги, други задължителни суми и отделни валути не се определят автоматично.

Туристическото поле е бюджетно допускане за ваша сметка на гост/нощ. Ако платформата го удържа и внася отделно, или го събирате допълнително от госта, не го отчитайте повторно като загуба от същия приход. Този модел не добавя отделен приход от туристически данък и не определя законовата ставка или приложимостта за конкретен обект.

Очаквани нощувки и точност

Моделът е за един имот, достъпен 365 дни, не за високосна година или частичен сезон. При 55% заетост очакваните нощувки са 200,75, а при среден престой 3 нощувки очакваните престои са около 66,917. Тези дробни стойности са годишни средни, не разрешение за частична резервация. Не закръгляйте броя престои предварително, когато сравнявате сценариите.

Всеки приход и разход се закръгля до цент, след което бюджетът се събира от показаните пера. Управлението се начислява върху показания приход след платформа, а резервът за ремонт — само върху показания приход от нощувки. Процентната доходност се закръгля само за показване. Сценарият за цена −10% първо закръгля нощувната цена до цент; заетост −10 процентни пункта не пада под нула.

Всички входове са задължителни числа в изрично показаните диапазони, с до два десетични знака. Нулева заетост и нулева цена са допустими сценарии, но стойността на имота трябва да е положителна. Средният престой и средният брой гости могат да са дробни. Невалидните полета не се ограничават мълчаливо до удобна стойност; старата разбивка се изчиства и копирането се отказва.

Свързани калкулатори

Често задавани въпроси